觀點指數 臨近年末，各大小城市土地掛牌量迅速上漲。觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，11月總供應土地數量環比增加810宗，總供應土地規劃建筑面積環比增加88.2%，同比下降18.7%。

　　其中，一、二、三線城市供應土地數量分別環比增加21宗、422宗、350宗;供應土地建筑面積環比增速分別為-3.7%、130.3%、76.8%。重慶、武漢、昆明、西安等二線城市推地積極，供應土地建面超過600萬平方米。

　　成交方面，“三道紅線”壓力下，房企嚴控土地投資，土地市場成交熱度連續3個月下降。11月100個重點城市總成交土地數量環比減少382宗，總成交土地規劃建筑面積環比減少28.8%;成交總價環比減少3.1%。

　　但是由于11月多宗一線城市高價優質地塊入市競拍，例如深圳出讓的9宗住宅用地，拉高當月平均成交樓面價，即環比上升36.1%，平均溢價率也較10月上升5.3個百分點。

　　為了避免熱門城市住宅用地供應稀少或者核心地段樓面價過高的現象，部分房企另辟蹊徑，通過簽約城市更新項目介入熱門一二線城市，獲取廉價土地儲備。

　　月內，11家房企在廣州以及惠州的城市更新業務有所推進。

　　16家房企新增貨值破3000億，頭部房企積極性下降

　　觀點指數發布的“1-11月中國房地產企業新增土地儲備排行”顯示，TOP3分別是碧桂園、恒大、融創，1-11月累計新增土儲分別為7368.0萬平方米、6480.3萬平方米、3014.1萬平方米。

　　綠地和保利1-11月累計新增全口徑土儲分別為2887.2萬平方米、2648.2萬平方米，占據榜單第4-5名。

　　

數據來源：企業公告，觀點指數整理從單月拿地情況來看，保利、碧桂園和萬科積極擴儲，月內分別新增全口徑土儲458.4萬平方米、442.0萬平方米以及365.8萬平方米。

　　自8月市場傳出融資新政信息后，這3家房企憑借資金實力，依舊保持較為穩定的拿地節奏。

　　

根據觀點指數發布的房企新增權益土儲、拿地權益金額及新增貨值排行榜，1-11月，中國恒大新增權益建筑面積6152.3萬平方米，位列新增權益土儲榜單榜首;碧桂園以拿地權益金額1575.7億元以及新增貨值6586.5億元，位居兩個榜單首位。

　　

數據來源：觀點指數整理從拿地積極性來看，1-11月拿地權益金額TOP10房企中，中海、保利、萬科在8-11月內拿地權益銷售比呈現上升趨勢，另外7家拿地力度有所下降，其中恒大拿地權益銷售比由1-7月的34.9%下降至1-11月的22.8%。

　　值得注意的是，1-11月新增貨值TOP30房企中，突破3000億元的房企達到10家，較上月增加2家，新增貨值超2000億的房企達到16家，與上月持平。

　　土地供應規模創年內新高，深圳地市成交火熱

　　臨近年末，重點城市土地掛牌量迅速上漲。

　　觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，11月總供應土地數量2000宗，環比增加810宗，其中供應住宅用地821宗，商服用地332宗，工業用地748宗，其他用地99宗;總供應土地規劃建筑面積19807.4萬平方米，創下年內新高，環比增加88.2%。

　　

數據來源：Wind，觀點指數整理11月單月，一二三線城市供應土地數量為96宗、814宗、1069宗，分別環比增加21宗、422宗、350宗;供應土地建筑面積為1012.7萬平方米、8597.3萬平方米、10101.3萬平方米，環比增速分別為-3.7%、130.3%、76.8%。

　　

數據來源：Wind，觀點指數整理11月，重慶、武漢、昆明、西安等二線城市推地積極，供應土地建面超過600萬平方米。個別二線城市如西安、重慶、溫州、中山、廊坊等供應土地建面環比增幅較大，其中西安供應土地建面環比增幅超過10倍。

　　

數據來源：Wind，觀點指數整理成交方面，11月100個重點城市總成交土地數量917宗，環比減少382宗，其中成交住宅用地304宗，商服用地162宗，工業用地393宗，其他用地58宗;總成交土地規劃建筑面積8075.5萬平方米，環比減少28.8%;成交總價2936.9億元，環比減少3.1%;成交樓面價3636.8元/平方米，環比上升36.1%;平均溢價率15.2%，較10月上升5.3個百分點。

　　“三道紅線”下，房企嚴控土地投資，土地市場成交熱度連續3個月下降。

　　不過由于11月多宗一線城市高價優質地塊出讓，拉高當月平均成交樓面價，成交總價相較10月略微下降3.1%。

　　

數據來源：Wind，觀點指數整理具體而言，11月一線城市共成交土地79宗，環比增加8宗，成交土地建面環比增加18.7%至912.9萬平方米。此外，一線城市成交樓面價為9089.9元/平方米，錄得54%的較大環比增幅，這主要得益于月內13宗深圳地塊的集中出讓，成交樓面價最大值和均值分別為62707元/平方米和16804元/平方米。

　　不同于一線城市，二、三線城市成交建面和成交總價均出現下跌趨勢，其中，11月二三線城市成交土地287宗、548宗，環比減少214宗、159宗，成交建面環比下降39.8%、25.1%，成交總價下降23.6%、11.4%。

　　但值得注意的是，二三線城市成交樓面價均呈現向上增長的趨勢，二線城市溢價率基本持平，三線城市溢價率上升10.37個百分點至22.95%，這表明少數二三線城市優質地塊依舊是房企爭相追逐的標的。

　　例如11月25日，珠海十字門CBD地塊入市交易，華發、保利、越秀以及中海等知名房企參與競拍，最終該地塊被中海以104.8億元、24.7%溢價的代價競得，創下珠海土拍總價歷史新高。

　　重慶成交建面居榜首，房企瞄準城市更新市場

　　

數據來源：Wind，觀點指數整理以城市成交土地建面進行排行，11月重慶市共成交土地50宗，成交土地建面429.9萬平方米，占據榜單首位;揚州、南昌、廣州以及惠州分別以成交土地建面343.9萬平方米、340.8萬平方米、315.5萬平方米、314.1萬平方米位列第2-5名。

　　11月土地成交總價TOP5城市分別是深圳、廣州、上海、揚州以及武漢，其中深圳成交土地13宗，包括9宗涉宅用地、2宗商業用地、1宗新型產業用地以及1宗工業用地，總成交價格為435.7億元，遙遙領先其他城市。

　　

數據來源：Wind，觀點指數整理從11月全國住宅用地成交總價TOP10來看，深圳市4宗出讓地塊上榜，其中寶安區沙井街道地塊成交價格127.1億元，是月內“最貴地塊”，另一宗深圳宅地南山區前灣片區十開發單元02街坊地塊成交價格81.5億元，位列第三。

　　值得注意的是，上述兩宗深圳地塊都有出讓條件限制，其中寶安區沙井街道地塊要求建設10萬平方米的游樂設施，限整體轉讓;南山區前灣片區十開發單元02街坊地塊為車輛段上蓋物業項目，要求競買申請人具有國內(不含港澳臺地區)地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業獨立開發經驗。

　　因此，兩宗地塊均只有一家企業參與競買，且是底價成交。但是月內深圳出讓的另外7宗住宅用地沒有嚴格的競買主體要求，引來眾多房企競拍，最終均以最高上限價成交。

　　類似深圳、廣州等熱門城市，招拍掛市場存在住宅用地供應稀少或者核心地段樓面價過高的現象，使得中小型房企難以獲得核心地段的優質地塊。因此，現在部分房企已經將目光瞄準城市更新市場，企圖通過簽約城市更新項目介入熱門一二線城市，獲取廉價土地儲備。

　　

來源：觀點指數整理據觀點指數統計，11家房企在廣州以及惠州的城市更新業務上有新的動作，其中舊改大戶佳兆業第二次成功競標廣州市增城區寧西街馮村村舊村改造項目合作意向企業，項目擬改造范圍約30.72公頃(460.80畝)。

　　龍湖在廣州的首個舊改項目黃埔永崗社區北片區破土動工，改造拆舊建新范圍約122公頃(1791畝)。這些簽約的舊改項目將在未來幾年內逐漸轉化為廉價土儲，有效地改善房企土儲結構。